1 avril 2026 · Guide légal
État des risques : ce qui est obligatoire pour toute vente immobilière
Depuis la loi du 30 juillet 2003, l'état des risques est un document obligatoire annexé à tout acte de vente. Découvrez ce qu'il doit contenir, les sanctions en cas d'absence, et comment l'automatiser.
Une obligation posée par la loi du 30 juillet 2003
La loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels a instauré une obligation d'information à la charge du vendeur et du bailleur. Depuis cette date, tout propriétaire vendant ou louant un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques doit annexer à l'acte un état des risques naturels, miniers et technologiques, aussi appelé état des risques ou ERP (Information Acquéreurs Locataires, anciennement IAL).
L'objectif est simple : permettre à l'acquéreur ou au locataire de prendre sa décision en toute connaissance de cause, en ayant une vision exhaustive des risques auxquels le bien est exposé.
Ce que doit contenir l'état des risques
L'état des risques, tel que codifié à l'article L125-5 du Code de l'environnement, doit lister l'ensemble des aléas connus sur la commune et la parcelle concernées :
- Risques naturels : inondations, mouvements de terrain, séismes, cavités souterraines, retrait-gonflement des argiles, feux de forêt.
- Risques technologiques : proximité d'installations classées (ICPE), plans de prévention des risques technologiques (PPRt).
- Risques miniers : zones d'anciennes exploitations.
- Radon : classement de la commune en potentiel 1, 2 ou 3.
- Sismicité : zone de 1 (très faible) à 5 (forte).
- Pollution des sols : secteurs d'information sur les sols (SIS).
- Arrêtés de catastrophe naturelle (CatNat) reconnus sur la commune.
Depuis 2023, l'information doit aussi être accessible dès l'annonce immobilière, pas uniquement à la signature du compromis.
Les sanctions en cas d'absence ou d'inexactitude
Le défaut de communication de l'état des risques est lourdement sanctionné. L'acquéreur peut saisir le juge pour obtenir :
- La résolution de la vente (annulation complète).
- Une diminution du prix proportionnelle aux risques dissimulés.
- Des dommages et intérêts si le bien a subi un sinistre lié à un risque non signalé.
Pour le notaire ou l'agent immobilier, l'omission d'un risque majeur expose à un manquement au devoir de conseil, avec engagement de responsabilité professionnelle.
Où obtenir les données ?
Les données officielles sont centralisées sur le portail Géorisques, géré par le Ministère de la Transition écologique. D'autres sources complémentaires existent : le Cadastre (IGN) pour l'identification parcellaire, le BRGM pour les données géologiques, et l'IGN Géoplateforme pour les cartes de situation.
En théorie, chaque professionnel doit interroger manuellement chacun de ces portails pour chaque adresse. En pratique, cela représente 15 à 30 minutes par dossier.
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